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净利润1%，房企为什么不怕亏钱？集中供地背后的真相
截至目前，全国已有广州、杭州、北京、重庆、无锡、沈阳、长春等十个城市进行了首轮拍地，合计成交金额将近5000亿元。
市场火热程度可见一斑。大规模的土地入市，给今年以来房企低迷的投资氛围注入了强心针，众多房企在拍卖场“厮杀博弈”，创下了众多城市的土地交易纪录。
就在首批集中供地热火朝天开展之时，有一家房企的惊人言论也是刷爆大家的眼球。
“努力做到净利润1%-2%”
滨江集团2020年度业绩网上说明会时，一位投资者问：最近杭州集中推地，滨江拍下的几块地，利润能有几个点时，署名为董事长戚金兴的ID答复这位投资者。
滨江集团是房企中的优等生，无论是产品品质，还是客户服务，乃至企业福利，人均产能，都是地产圈里的楷模。千亿级别的房企，就属滨江集团卖的最贵。
连他们都只能努力做到净利润1%-2%，现在的楼市又是集中供地来推高，又是限售限价来抑制房价过快增长。
在市场明显利空的情况下，这些疯狂拿地的房企真的不怕亏钱破产？
01房企靠什么？
房地产企业和其他行业的企业没什么差别，本质上都是为了盈利。
现在大宗商品，像钢筋、水泥一直在涨，人工也在涨。
1%的利润率，原材料稍微一涨，利润空间基本上都吃掉了，要是涨的太猛还要亏钱，净利润1%-2%的说法，明显是在忽悠人，房地产企业是慈善机构吗？
事实上，这背后房企在低限价+高地价的环境内还愿意高价拿地，还是挤破脑袋抢着拿，底层逻辑有四条。
一是，赌市场，赌窗口政策放宽。这里堵的什么窗口政策呢？就是在赌政府限制楼市的政策熬不住，接下来还得稍微放开。
当然这里的政策一般不是书面上的，是私下默认的政策，也是以往调控的老套路了。所以，房地产企业吃的比较准，而且过去这二十年也确确实实就是这样，基本是中国房地产企业的共识了。只要敢赌，就一定能赚钱。
二是加杠杆拿地。中国房地产企业都是通过融资拿地，之前说的滨江集团的杠杆率相对来说还算是比较低，在三道红线当中全部都是绿道杠。从它的角度来说，还有加杠杆的空间，类似于滨江集团的本来杠杆率比较低的开发商，都倾向于加杠杆。
三是，拿了地后就可以立项搞预售，中国房地产的本质是期货！不是现货！房企通过预售房屋获得资金，又可以继续拿地，继续融资，继续整这样一套游戏。而且销售中后期，项目会有大量的现金流可以挪用，留给工程施工的钱很少。
为了占用资金，开发商都有意拉长施工期（施工速度越慢，工程款支付就越慢），也是近几年人们买房后要等几年才能入住的原因。例如，你是做景观的，我可以拖你一年结款；你是做水泥的，水泥原材料虽然涨价，但是我也可以拖；做钢材的涨价，也可以拖款项，拖到你没脾气。
要是不想做？可以。
中国市场最不缺的就是乙方，你不干多得是人干。这也是因为中国的房企在市场中，在供应链、产业链中处于全行业的支配地位。
前面这三点，还只是表象，没有把问题讲透，关键是第四点原因。
土地对于中国的房地产不是成本，是ATM机！
中国的房企说白了就是拿了地，才能通过股票、通过债券去融资，通过预售又去拿地融资。
只要那个地挂到房企名下那一刻起，就可以搞售楼部、销售部，做个方案，做个模型，直接雇几个销售就可以赚钱了。有的时候销售还不是自己雇员，是外包第三方。
这也是中国房企，最厉害的一点，全都不是自己的，都是轻资产的运作。这和人们的普遍观念不一样，大家都以为房企属于重资产，其实不然，在中国硬是把房地产行业玩成了轻资产。
地块对他们来说变成了拉起融资赚钱的工具，是绝对的硬通货。
有地就能够弄钱，这是一个铁律！这是房企不顾一切要拿地的真正目的，只要拿到地，就能够想办法从社会上弄到钱！
这就是为什么很多房地产投资很大，也赚不到钱，但是还愿意去拿地。因为，房企不拿地就是必死，债券一到期直接就崩盘。
工程款、水泥款还有委托的第三方销售款，员工工资，所有的人立马都开始找你要钱，瞬间破产。
房企投资大于的销售，就是这个道理。只要项目一个接着一个，能够无限融资。
02楼市调控的困局
拿滨江集团这次拿地的杭州来说，杭州现在是限价。但是当杭州土拍结果出来之后，实际效果是什么样？杭州的楼市已经开始闻风而动。
这边土拍一结束，杭州一些地块，一些房东就已经不卖了。
为什么控制杭州地区现在的房地产供应量，减少了计划供地，目的是增压，缓解供需矛盾。但实际产生的效果却是，很多人惜售，看涨楼市？就连二手房市场，大家也是等着涨价。
杭州滨江集团是高溢价拿的地，只有利润1%-2%。
它真不懂市场吗？它懂。等到它拍完这块地之后，它知道只要土拍一结束，杭州房价立刻就涨。
只要杭州房价的预期在，就能赚钱；只要杭州房价一涨，直接就大赚。
政府现在有调控政策，对房企来说没什么大不了。无非就是耗着呗，反正项目还需要七八个月之后才开始预售。政府现在限售限价，问题根本就不大。我待会儿再卖，实在不行就熬到明年，等到明年可能又是另一个政策，又一个杠杆了。只要这块地，在可预期的范围内能够赚钱，就不妨碍拿地。
简而言之，叫做炒预期。
政府即便是限价，也只是限制涨幅空间，很多地方也是仅限制一年，等到第二年跨个年又是另一个政策。
调控政策很难起到实质性效果的原因就在这，政策要保持可持续性的代价大，房企也不怕跟你耗。
03集中供地背后的真正目的
集中供地作为房地产调控政策，刚出来的时候都以为是要打压房价。
其实根本就是不那么回事。
集中土地供应本质目的是打压“地王”！
所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以刷新纪录的高价拍得自己属意地块的中标单位的谐称。
政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。
像本轮的重庆土拍，深圳土拍，溢价率都非常高。如果不集中供地，按照以往经验只要稍微加以炒作又是一块“地王”。
每一次房地产上涨的背后的都是“地王”疯狂炒作。
现在的集中供地政策，很大程度上是由于金融系统的钱没有那么多了，贷款都到了房地产这块。如果还按照以前的做法，房企把杠杆加到极致，对于金融系统是极大隐患。
所以，通过集中供地，集中竞拍，直接增加土地供应。
让房企们别太紧张了，你的房地产杠杆别上的太猛了。
而且政府部门也知道一线城市光靠调控是不可能的打压房价的，二三线特别是东北那一块，该怎样还是怎样，半死不活没人要。一开始心里就是跟明镜似的，非常清楚地产的套路。
2月份的时候，很多人都解读会打压整个中国的楼市，说是变天了，中国房价甚至可能会跌。
其实都是错的，根本目的就是打压“地王”，担心房地产加杠杆用力过猛带来系统性金融风险。
而从这次首轮土拍的火热程度，以及房企争先恐后高溢价拿地的情况看。尽管受到政策调控的影响，楼市并没有真正降温，市场的预期整体向好。
尤其是川渝城市群的重庆，平均溢价率都在55%以上。同时考虑到之前黄奇帆主政的重庆，一直对楼市处于高压态势，致使重庆楼市现在是价值低洼地带。
估计今年下半年，重庆房价会节节攀升，甚至像去年的深圳一样，成为领跑中国房价的龙头地区。
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